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投资买房警惕得不偿失房价5年上涨50才回

发布时间:2020-07-31 16:47:26

投资买房警惕得不偿失房价5年上涨50%才回本

第1页:算账房价5年上涨50%才能回本

第2页:商铺投资成交活跃回报较高

楼市新政频出,市场观望气氛浓厚。阳光家缘统计数据显示北京、上海、广州近几周销售量均不佳。买房投资到底划算不划算?本期投资周刊,我们从成本核算的角度,探讨目前个人投资楼市究竟是否划算。遍访理财专家后得出的一致结论是,按照目前的政策,随着首付、持有成本和转让成本的增加,个人投资住宅,需该住宅5年上涨50%以上才能盈利。而商铺不受大部分新政约束,投资价值胜于住宅。

案例一

已在外资企业工作6年的王小姐事业正处于上升期,目前王小姐和先生两人月收入加起来有6万多元,一年积蓄下来加上年终奖,家庭也积累了一笔不少的财富,正打算把这笔钱做一些投资。然而,最近股市小幅上扬后迅速回落,金价又处于高位震荡,没有多少投资经验的王小姐也不敢把钱贸然投到股票市场。而且,按照去年基金平均收益率计算,还不能抵御接近5%的通胀率。

目前家庭只有一套房子的王小姐正在构思是否应该趁目前只限购第三套房产时出手购入第二套房产———在国内投资房地产还是很多人的重要选择,加上广州的房价相对于全国其他大型城市来说尚不算高,像王小姐那样打算把手上的钱拿来买房投资的人其实并不少。但是,最近王小姐的烦恼又来了:央行春节的加息再一次增强了今年我国将处于加息周期利率的可能性,经济学家纷纷预测,随着通胀愈演愈烈,负利率日益严重,我国将还有多次小幅加息。眼看利率不断在涨,黄小姐投资房地产的信心也被再次打击———房贷越来越贵,打击房价的措施又不断升级,投资还值得吗?

案例二

在广州某大证券公司从事投资分析工作的陈先生最近把自己早两年在广州市中心城区购进的一套95平方米两室一厅房子卖了。现在,陈先生在番禺某大型楼盘租了一个150平方米的大套间,房子原来的装修就不错,小区环境也开阔舒适。刚有了孩子的小两口把父母接过广州来带小孩,夫妇两人现在每天开车上下班,生活反倒比以前更惬意和舒适了。陈先生对说,他目前租的房子月租才3000多元,比原来4700多的房贷月供还便宜很多。“我觉得房价不会再涨多少了,房子作为投资的价值已经大大减弱,我个人判断目前应该是一个高位。现在把房子卖了,拿着赚了的70万现金去投资,即使放最保守的5年定存,年利率也有3.5万元,相当于每月有2900多元的利息,几乎可以抵上房租了,我何必再折腾自己在那个小房子和每月4000多的月供上呢?”———随着楼市打压措施一浪高过一浪,供房一族的心态也开始发生了变化。

算账房价5年上涨50%才能回本

以上两个身边的朋友案例揭示出目前市场中不同投资者的心态。房地产目前究竟是买还是不买,最后或许还需要根据个人的需求和对房地产市场的判断来做出。但是,不管如果抉择,一个不可忽视的因素是房地产的持有成本越来越高。

中国社科院财贸所所长高培勇表示,目前成本、利润和税金构成了住房价格,其中,房产税改革对税金进行了调整,影响最大的主要是投资需求。此外,目前贷款利率节节上扬,加息周期下房贷利率已经上涨不少,直接增加投资的成本。很多理财师都提醒购房者,多项新政的出台使房地产投资收益增加了不确定性,目前购房需要认真算一笔账,核算清楚买房的持有成本,需要怎样的收益率才能覆盖。

对于很多购房者来说,若希望把房子看做投资保值用途的话,一般预期持有期限不会超过5年,那么最好的方案是尽量降低持有期内的持有成本。根据广州目前的房地产市场情况简单算了一笔账。目前在市区内购买一套100平方米二手房,若按照1.428万元/平方米均价计算,至少需要142.8万元左右,5年内持有的贷款成本最低的情况是首次购房,首付只需要三成42.85万元,贷款100万,其中用公积金贷款80万元,商业按揭贷款20万,30年还清。目前由于受到政策收紧和最近贷款利率攀升的影响,虽然很多银行并没有发布书面文件取消8.5折优惠,首套房贷款优惠政策已经名存实亡。

因此按照首套房贷基准利率计算,以公积金+商业按揭的组合贷款方式等额本息还款月供需要5330元,5年共付31.98万元,其中付出利息27.39万元,剩下未偿还本金90万元。假如5年后房屋成功出售转手,只算期间所持有的贷款利息成本已经占房价的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物业管理费,和交易的税费等各种费用,粗略估算持有成本占房价的20%左右。

也就是说,对于首次购房自住的人来说,如果5年后需要换房或者转手房屋,房价需要至少上涨20%才能覆盖期间所产生的费用成本。而需要注意的是,这个计算已经忽略购房首付资金和期间月供资金如果不买房,放在其他投资渠道所产生收益的机会成本。若按照最低风险的定期存款利息计算,持有成本要上浮25%左右,也就是房价需要上浮45%,才能算是盈亏平衡。若期间有更高的投资收益回报,或者此间加息,则房价需要上浮更多的幅度,粗略估算至少需要上浮50%左右。

而对于购买第二套房的人来讲,由于第二套房利率需要在基准利率基础上上浮10%,所有成本加起来,5年共付出贷款利息41万元,若再减去2000元每月的租金收入,则要求房价至少5年内也要付出成本27万元左右,与上面的首套房情况相差无几。此外,目前重庆和上海已经出台了房产税细则,预计不久或将在全国铺开,房屋的持有成本会进一步上升,投资者权衡投资收益时需要再考虑多一层因素。

提醒转手难加大投资风险

那么,近期房价上涨情况如何呢?国泰君安房地产分析师孙建平分析认为,短期内,房地产市场必将进入新一轮观望期,购房者不敢下单,开发商不敢推盘,加之春节因素,2月份楼市成交量必然出现大幅萎缩。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量,若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长,则房地产股价仍有向下调整空间。

资深房地产专家韩世同针对广州落实“国八条”的细则表示,按广州市以往的做法,一般都不会突破国家政策规定的范围和要求。但这一次却明确广州十区要纳入限购范围;而且外地人购房个税限购年限比国家的要求提高了1年。韩世同认为,目前短时间内,成交萎缩是一定的,他认为至于今年广州房价会如何走现在还难以判断,但回落几乎是一定的。“大家都要做好房价一旦下跌的应对,因为房价一旦下跌,会影响购房者的心态,更没人想买房了。”

目前,各个城市都已经全面铺开落实“新国八条”,第三套房限购令已拓展,目前上海、北京、广州等地已经落实了限购令,预期房地产市场二手交易将会比现在冷清不少。如此情况下,是否可以把这一“烧钱”的高持有成本的房子出手,还是一个未知因素。

同策研发中心主任夏宇表示,房地产作为一种投资品种,在持有阶段其实并不是一个“划算”的投资,尤其是投资者是从抵御通胀的角度出发,长期持有的过程中,其投资的收益率主要就是租金收益率。

对公司而言,收益率指净利润占使用的平均资本的百分比。一般为年化2%-3%,“比银行利率还低”,加上房地产的变现能力较差,也相应增加了一定的投资风险。市场普遍都是“追涨不追跌”,一旦出现向下走的行情,房子很可能找不到接盘者。

由于目前监管层面正在继续收紧政策,不断地增加投资者的持有成本,单纯为了抵御通胀而贸然入市并不明智,尤其是那些自身资金并不充裕的投资者,冒着较大的政策风险入市,如果房子租不出去,还贷和各种养护成本都是一笔不小的负担。

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